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Rehabilitación urbana en Madrid: limitaciones y necesidades

El mensaje de la Administración Pública, independientemente de los colores, es claro: hay que rehabilitar. La edad media del parqué de viviendas en la Comunidad de Madrid es superior a 30 años y el 68% de las edificaciones del municipio de Madrid fueron construidas entre 1940 y 1980. La política urbanística ha evolucionado de un modelo basado en la creación de ensanches periféricos vía Programas de Actuación Urbanística (PAU) a buscar fórmulas para incentivar la rehabilitación de edificios en el centro de la ciudad.

De hecho, hasta 2014, el gobierno municipal trabajó en un nuevo plan urbanístico, que al final quedó estancado, con el fin de sustituir el actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997 por uno más avanzado y enfocado a la rehabilitación urbana. El actual gobierno municipal ha desistido, al parecer, proseguir con esta tarea en favor de utilizar otros instrumentos de planeamiento intermedios para modificar la vigente norma.

Desde el punto de vista de la inversión, la rehabilitación de edificios, tanto para viviendas como para otros usos, despierta en general mayor interés por parte del capital (más aún si es extranjero) respecto de la promoción de suelo, principalmente por la consolidación de ubicaciones al tratarse de proyectos más céntricos. No obstante, la rehabilitación presenta una serie de dificultades algunas de las cuales se comentan a continuación.

 

Normativa y protección

Como se ha mencionado, el marco regulatorio presenta un claro impedimento. El PGOU vigente en Madrid, si bien se puede decir que es una norma bien organizada y de aplicación relativamente clara (en comparación con otros municipios), también se puede decir desde un enfoque individualizado que en algunos aspectos es una clasificación casi estadística, principalmente en lo referente a los grados de protección. De hecho, en términos de protección en Madrid hay más de 18.000 edificios catalogados, amplitud debida a que cualquier edificación con más de 100 años tiene cierto grado de protección, y en numerosos casos ésta puede considerarse arbitraria o abusiva. Dicho esto, se estima necesario una normativa no sólo adecuada a cada zona o tipo de edificación, sino individualizada para definir de forma detallada e individualmente condiciones de edificabilidad, volumetría y protección entre otras.

La protección de los edificios, si bien necesaria, en aquellos casos en la que se estima excesiva, es indudablemente un freno a la rehabilitación. Por una parte, porque mantener la fachada y estructura (ésta última, supone generalmente una excesiva protección) conlleva en la mayoría de los casos unos costes mayores de rehabilitación; y por otra, porque la preexistencia de huecos en fachada condiciona, no sólo el proyecto arquitectónico de la rehabilitación sino también el valor comercial del mismo, al consistir generalmente en huecos de fachada estrechos frente a la tendencia actual de grandes ventanales. Una de las grandes consecuencias de ello es la merma de la eficiencia energética. Adicionalmente, la protección de fachadas y estructura es un impedimento a la provisión de plazas de aparcamiento subterráneas (por la necesidad de abrir un paso de carruajes) y una limitación en muchos casos al valor comercial de las plantas bajas, al no poder modificar, igualmente, los huecos de fachada para crear locales comerciales más visibles con el fin de mejorar o fomentar nuevos ejes comerciales e impulsar el negocio minorista.

En cuanto a condiciones de edificación (edificabilidad, volumetría, etc.), la protección supone una problemática a potenciales obras de ampliación con el fin de agotar las edificabilidades. Son muchos los casos de edificios que no solamente tienen edificabilidad remanente, sino que también al no haber agotado su altura máxima dejan a la vista las medianeras que tan poco atractivas resultan, pudiendo generar cierta prioridad estética en su maximización de superficies de cara a una potencial rehabilitación. Es por ello, que una nueva normativa enfocada a este propósito permite sugerir que la ficha individual de la edificación, además de clarificar la edificabilidad agotada y máxima (con el fin de aportar transparencia no sólo al profesional inmobiliario-promotor sino también al ciudadano), guíe las posibles vías de actuación de la potencial rehabilitación y del agotamiento de su edificabilidad (obras de ampliación), minimizando la necesidad de estudios de detalle.

Propiedad descentralizada

Si bien la tendencia está cambiando, España es tradicionalmente un país de propietarios de viviendas. A diferencia de otros países europeos donde toman un papel relevante en la propiedad residencial los inversores profesionales (empresas inmobiliarias, compañías de seguros, entidades financieras, fondos de inversión, etc.), en España el principal protagonista del mercado residencial es el inversor privado, tanto para uso propio como inversión destinada al alquiler.

Ello supone que sean pocos los edificios de un único propietario, lo que complica indudablemente la adquisición de la totalidad de la comunidad tanto en coste como en operativa, al existir diferentes voluntades de venta. Si, como se decía antes, se clarifica una edificabilidad remanente y una vía de rehabilitación y ampliación a aquellos edificios que lo puedan soportar (como relleno volumétrico), se puede crear un entorno más favorable a la adquisición completa del edificio, al existir una superficie “virtual” (es decir, no satisfecha por los actuales propietarios y conocida por los mismos) que pueda ser significante en el precio, y por tanto un incentivo a la venta por parte de los propietarios actuales, sin mermar el beneficio promotor proyectado.

 

Rentas antiguas

Otro problema relevante es el de las rentas antiguas, es decir, aquellos alquileres que genéricamente se iniciaron antes del año 1985, ya que una de las condiciones planteadas para la extinción de estos contratos es el de obra de sustitución (demolición y obra de nueva planta) con intensificación de viviendas (aumentando en al menos un tercio las ya existentes) y no obras de rehabilitación. La práctica es la de negociar individualmente con los arrendatarios unas indemnizaciones para extinguir dichos contratos, circunstancia que conlleva una gran incertidumbre (principalmente económica) para el promotor. El establecimiento de un justiprecio administrativo, al igual que en las expropiaciones, eliminaría este gran riesgo al poder ser cuantificado en la valoración y plan de negocio del promotor.

 

Lisboa, ejemplo de rehabilitación urbana

Si había una capital europea con necesidad de rehabilitar su centro urbano, esa era Lisboa. Ahora es un skyline lleno de grúas para la rehabilitación o sustitución de edificios. Portugal pasó por la crisis con mayor intensidad que España (su rating llegó a bono basura), sin embargo, entre 2013 y 2014 la economía portuguesa dio un giro de 360 grados. Se aprobaron ciertas medidas para atraer capital extranjero como el programa Golden Visas (replicado en España con tardío éxito) y una fiscalidad muy favorable para residentes comunitarios no habituales, unido a un fuerte crecimiento de su turismo.

No obstante, esto explica parcialmente el auge de la rehabilitación urbana (quizá explica mejor la buena absorción inmobiliaria del aumento tanto de oferta como de precio). Otras políticas menos conocidas como la flexibilidad urbanística (tanto en edificabilidades como en volumetría), limitación de tiempos de respuesta por parte de las administraciones públicas, regulación de rentas antiguas para fomentar la rehabilitación e incentivos fiscales para promotores han sido los verdaderos artífices de las casi 900 viviendas en promociones de obra nueva o rehabilitación integral en 2016.

 

Conclusiones

Si la rehabilitación es considerada una necesidad urbana por parte de la Administración Pública, es necesario que ésta cree un entorno favorable, atractivo y seguro para que pueda llevarse a cabo. El principal enemigo de cualquier inversión es la incertidumbre, y en proyectos de rehabilitación de edificios, a día de hoy, puede calificarse como alta. Tanto la normativa y protección que afecta al inmueble, como la naturaleza de su propiedad y ocupación, hace que este tipo de inversión sea altamente complicada, si bien al mismo tiempo es demandado por las Administraciones Públicas como una necesidad urbanística.

La postura adoptada actualmente por el Ayuntamiento de Madrid, por el momento, de analizar proyectos mediante figuras de planeamiento intermedias como los planes parciales no son una solución a esta incertidumbre al regirse por criterios políticos y no administrativos. Es por ello por lo que se estima necesaria una normativa adaptada a las necesidades de la ciudad, así como a parámetros de arquitectura y consumo actuales con el fin de dotar de confianza la inversión y ciclo de producción inmobiliaria.

 

MATERIAL GRÁFICO

Ejemplos de edificios con potencial edificabilidad remanente dejando medianeras a la vista

 

Luis Perelló
Director de Inversión y Consultoría de Auric Partners

luis.perello@auric-partners.com

Ver artículo publicado en observatorio inmobiliario: http://www.observatorioinmobiliario.es/Revista/n90/74/

Grupo Matutes y Corte Inglés sacan a la venta hoteles de la cadena Ayre

La sociedad propietaria de la cadena hotelera es FST Hotels quien cerró 2016 con un beneficio neto de 4,2 millones de euros, duplicando las ganancias de 2015. 

Aprovechando el buen momento por el que está pasando el sector turístico, la cadena hotelera de Matutes y la gran cadena de distribución El Corteinglés quieren negociar la venta de una cartera de hoteles de Ayre, cadena que nació como marca urbana de Palladium Hotel Group.

La cartera, valorada en 200 millones de euros aproximadamente, está formada por 5 hoteles con mas de 800 habitaciones y se encuentran en ciudades como Madrid, Barcelona, Oviedo y Córdoba.

Ambas compañías participan en la cadena Ayre con un 50 % y ya son varios los inversores que se han interesado por la oferta según confirman fuentes cercanas a la operación. Se prevé que dicho acuerdo podrías cerrarse durante este primer trimestre.

Grupo Palladium continúa con su estrategia de crecer a partir de la gestión hotelera, dejando a un lado el papel de propietario y adoptando el de gestor. Por otro lado, si se llega a realizar dicha operación, El Corte Inglés sumaría una nueva venta a su lista de desinversiones no estratégicas que el grupo ha hecho en los últimos meses.

 

Fuente: Expansión

Union Investment pone a la venta el Edificio Pórtico por 130 millones

 En Madrid se está experimentando un descenso en el sector de oficinas, pero no por falta de interés del inversor sino por escasez del producto.

El fondo alemán Union Investment ha puesto en venta el famoso edificio que albergó la sede del grupo turístico Marsans por 130 millones, también conocido como Edificio Pórtico. El activo se encuentra en el barrio madrileño de Hortaleza, al noreste de la capital; está formado por 8 plantas y cuenta con 27.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

El inmueble fue diseñado por SOM y Rafael de La-Hoz, dos estudios de arquitectura de gran prestigio que han hecho que junto con otros factores ya citados como su ubicación y dimensiones, aumente su interés en el mercado. Marsans, que durante años ocupó el edificio, firmó un acuerdo en el que le vendía el inmueble por 115 millones de euros a través de un contrato de sale&leaseback. De esta manera, el grupo turístico se quedaba como inquilino pagando una mensualidad de 700.000 euros.

El inmueble se encuentra alquilado al 100% donde se encuentran compañías como Pepsico, Pullmantur y Nautalia, entre otras.

 

Fuente: Expansión

Inditex amplía la flagship de Uterqüe de la calle Serrano

Según un informe donde se presentan todos los datos desglosados por cadenas del primer semestre de 2017, Uterqüe se situó como la marca de mayor crecimiento dentro del grupo Inditex. 

Uterqüe sigue al pie del cañón y es que el grupo liderado por Amancio Ortega ya está trabajando en la ampliación y reforma de su flagship en la madrileña calle de Serrano. Actualmente cuenta con 400 metros cuadrados, aunque tras la ampliación, la tienda tendrá 700 metros cuadrados. Hasta el momento se sabe que el local continuará con la estética inspirada en la corriente artística y arquitectónica Mid-Century que se presentó en el año 2016.

El número 40 de la famosa vía del Barrio de Salamanca acoge la última operación del grupo tan solo dos meses después de que se trasladara la tienda de Uterquë de Claudio Coello a un nuevo local de dimensiones superiores y con el nuevo concepto The Apartment.

Además de estas últimas operaciones, la marca continúa con su expansión a nivel internacional. México espera la apertura de dos nuevas tiendas, tanto Polonia como Rusia una, y Portugal otra más.

Conforme al último dato registrado, a finales de octubre Uterqüe contaba con 86 puntos venta, trece más que en 2016; y además registró un aumento de las ventas del 27 %.

 

Fuente: Moda.es

Blackstone compra una cartera de naves logísticas por 90 millones

Con una cartera valorada en miles de millones, el fondo estadounidense sigue engordando su cartera de activos, esta vez con la adquisición de cuatro plataformas logísticas. 

El fondo de inversión Blackstone continua apostando por el mercado logístico; y es que después de que el verano pasado vendiera su filial de activos logísticos Logicor a China Investment Corporation por 12.250 millones de euros, ahora acaba de hacerse con cuatro plataformas logísticas que se encuentran ubicadas a lo largo de todo el país.

Esta cartera de activos era hasta el momento propiedad del grupo de distribución Dia, encargada de suministrar el producto a los 4.000 establecimientos a su cargo. El acuerdo al que han llegado ambas partes se trata de un sale&leaseback donde Dia seguirá manteniendo los centros pero como inquilino.

Según un estudio, la inversión en este mercado sigue aumentando y así lo amparan las cifras. Este último año, la inversión alcanzó los 1.167 millones de euros, un 25 % más que el año anterior.

 

Fuente: Expansión